Türkiye'de deprem riskine karşı yapı stoğunun yenilenmesi amacıyla hayata geçirilen "Kentsel Dönüşüm" (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun), mülk sahiplerine ve yeni alıcılara önemli vergisel avantajlar sunmaktadır. Bu avantajların başında ise gayrimenkul alım satımlarında bütçeyi oldukça rahatlatan tapu harcı muafiyeti gelmektedir.
Kentsel Dönüşümde Tapu Harcı Muafiyeti Nedir?
Normal şartlarda bir gayrimenkul alım satımında satış bedeli üzerinden %2 alıcı, %2 satıcı olmak üzere toplam %4 tapu harcı tahsil edilir. Ancak yapı "Riskli Yapı" ilan edilmiş ve kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden inşa edilmişse, kanun koyucu bu sürecin hızlanması için harç ve vergi istisnaları getirmiştir.
Bu istisna kapsamında, kentsel dönüşüme giren projedeki bağımsız bölümlerin (daire, dükkan vb.) müteahhit veya arsa sahibi tarafından ilk satışı sırasında tapu harcı (binde 40 oranındaki harç) ödenmez.
Muafiyetten Yararlanma Şartları
Tapu dairesinde hiçbir ücret ödemeden (sadece döner sermaye bedeli hariç) devir işlemi yapabilmek için aşağıdaki şartların sağlanması gerekir:
- Riskli Yapı Belgesi: Binanın 6306 sayılı kanun kapsamında "Riskli Yapı" olarak tespit edilmiş ve bu tespitin kesinleşmiş olması şarttır.
- İlk Satış Olması: Muafiyet, kentsel dönüşüm sonrası ortaya çıkan yeni dairenin/dükkanın müteahhitten veya arsa sahibinden üçüncü bir kişiye (alıcıya) yapılacak olan ilk satışında geçerlidir. Alıcı bu evi daha sonra başkasına satmak isterse standart tapu harcı (%4) ödenir.
- Uygulama Alanı: Muafiyet sadece riskli alanlar veya riskli yapıların bulunduğu parsellerdeki uygulamalar için geçerlidir.
Kentsel Dönüşüm Tapu Masrafı Nasıl Hesaplanır?
Kentsel dönüşüm projesinden ev alıyorsanız harç ödemezsiniz ancak tapu dairesi "Döner Sermaye Bedeli" tahsil etmeye devam eder. Bu bedel, her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellenen maktu (sabit) bir tutardır.
Bu durumu aracımız üzerinden test etmek oldukça kolaydır. Kentsel dönüşüme giren bir sıfır daire aldığınızı varsayalım. Tapu Harcı Hesaplama aracımızı kullanırken girdileri şu şekilde ayarlamanız gerekir:
- Satış Bedeli: (Örneğin: 5.000.000 TL)
- Alıcı Harç Oranı: %0 (Muaf olduğu için)
- Satıcı Harç Oranı: %0 (Muaf olduğu için)
- Ek Gider: 1.500 TL (Tahmini döner sermaye ücreti)
Vaka Analizi: Muafiyetin Sağladığı Finansal Avantaj
Caner Bey, İzmir'de kentsel dönüşüm kapsamında yeni tamamlanmış bir projeden müteahhit firmadan 4.000.000 TL'ye (Dört milyon TL) bir daire satın alacaktır. Proje "Riskli Yapı" şerhine sahiptir ve bu Caner Bey'e yapılacak olan ilk satıştır.
Eğer bu bina kentsel dönüşüm kapsamında olmasaydı:
- Satış Bedeli: 4.000.000 TL
- Alıcı Payı (%2): 80.000 TL
- Satıcı Payı (%2): 80.000 TL
- Toplam Tapu Harcı: 160.000 TL
Bina kentsel dönüşüm kapsamında olduğu için:
- Alıcı Payı (%0): 0 TL
- Satıcı Payı (%0): 0 TL
- Ödenecek Toplam Harç: 0 TL
Caner Bey, bu yasal avantaj sayesinde 80.000 TL cebinde kalacak şekilde ev sahibi olmuştur. Tapu müdürlüğünde sadece yaklaşık bin - bin beş yüz TL civarındaki döner sermaye hizmet bedelini (ek gideri) ödeyerek tapusunu teslim alabilir.
Kentsel dönüşüm fırsatlarını değerlendirirken, harç muafiyeti olup olmadığını mutlaka ilgili tapu müdürlüğünden veya müteahhit firmadan teyit ediniz. Ardından bütçenizi en doğru şekilde planlamak için Tapu Harcı Hesaplama aracımızı kullanarak ek giderlerinizi görebilirsiniz.
