Türkiye'de gayrimenkul alım satım işlemleri, oldukça yüksek meblağlı işlemler olduğu için uygulanacak Katma Değer Vergisi (KDV) oranları, alıcının maliyetini doğrudan ve çok ciddi şekilde etkilemektedir. Özellikle konut satışlarında KDV oranları, mülkün büyüklüğüne (metrekare), bulunduğu projenin niteliğine (kentsel dönüşüm vb.) ve yapı ruhsatı tarihine göre değişkenlik gösterir.
Bu makalede ev, arsa, arazi ve ticari mülklerde geçerli güncel KDV oranlarını ve istisnai durumları inceleyeceğiz. Alacağınız veya satacağınız mülkün vergi yükünü hatasız hesaplamak için KDV Hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Konut (Ev) Satışlarında KDV Oranları
Konut teslimlerinde KDV oranı hesaplanırken en önemli iki kriter konutun net kullanım alanı (metrekare) ve konutun Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında olup olmadığıdır. (Aşağıdaki kurallar, yeni yasal düzenlemeler sonrasındaki genel durumu yansıtmaktadır).
1. Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki Konutlar
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm) kapsamında inşa edilen konutların tesliminde KDV açısından büyük bir avantaj sağlanmıştır:
- Net alanı 150 metrekareye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı %1'dir.
- Net alanı 150 metrekareyi aşan konutlarda ise; 150 m2'ye kadar olan kısım için %1, 150 m2'yi aşan kısım için ise %20 KDV uygulanır (Kademeli hesaplama).
2. Standart (Kentsel Dönüşüm Dışı) Konutlar
Kentsel dönüşüm projesi olmayan standart müteahhitlik/inşaat projelerinde KDV oranları şu şekildedir:
- Net alanı 150 metrekareye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı %10 olarak uygulanır.
- Net alanı 150 metrekareyi aşan konut teslimlerinde; 150 m2'ye kadar olan kısım için %10, 150 m2'yi aşan kısım için ise %20 (Genel Oran) KDV uygulanmaktadır.
(Önemli Not: 1 Nisan 2022'den önce yapı ruhsatı alınmış eski projelerde hesaplama sistematiği farklılık gösterebilir, o dönemki mevzuat hükümlerine bakılması gerekir).
Arsa, Arazi ve Tarla Teslimlerinde KDV Oranları
Konut dışındaki toprak yatırımlarında KDV uygulaması daha sadedir:
- Arsa ve Arazi (Tarla) Teslimleri: Ticari bir işletme (şirket) tarafından satılan her türlü arsa ve arazinin teslimi %10 KDV oranına tabidir.
- Şahıslar arası işlemlerde KDV: Eğer arsayı veya tarlayı satan kişi KDV mükellefi (şirket vb.) değilse, yani normal bir vatandaşsa, bu işlemde KDV uygulanmaz, sadece tapu harcı ödenir.
İş Yeri (Ticari Gayrimenkul) Satışlarında KDV
Ofis, dükkan, mağaza, depo ve fabrika gibi ticari nitelikli gayrimenkullerin teslimi genel KDV oranına tabidir.
- Tüm iş yeri ve ticari mülk teslimlerinde KDV oranı net bir şekilde %20'dir.
- İş yerinin metrekaresinin veya kentsel dönüşüm kapsamında olup olmamasının (konutlardaki gibi) ticari mülklerde bir önemi yoktur, oran daima %20 olarak uygulanır.
(İstisna: Eğer ticari gayrimenkul, bir kurumun (şirketin) aktifinde kesintisiz olarak en az 2 tam yıl (730 gün) boyunca kayıtlı kalmışsa, KDV Kanunu'nun 17/4-r maddesi gereğince satış işlemi KDV'den istisna edilebilir. Bu durumda fatura KDV'siz (%0) kesilir).
Gayrimenkul KDV Hesaplama Örnekleri
Örnek 1: Kentsel Dönüşüm Kapsamında Olmayan 140 m2 Ev Satışı
- Müteahhit firma (şirket), KDV hariç 3.000.000 TL bedelle 140 m2 net alanlı bir daire satıyor.
- Kentsel dönüşüm dışı ve 150 m2 altı olduğu için KDV Oranı: %10
- KDV Tutarı: 3.000.000 × 0.10 = 300.000 TL
- Ödenecek KDV Dahil Toplam Tutar: 3.300.000 TL
Örnek 2: Şirketten Yeni Bir Dükkan (İş Yeri) Alımı
- İnşaat firması, yeni biten projedeki dükkanı KDV hariç 5.000.000 TL'ye satıyor.
- İş yeri olduğu için KDV Oranı: %20
- KDV Tutarı: 5.000.000 × 0.20 = 1.000.000 TL
- Ödenecek KDV Dahil Toplam Tutar: 6.000.000 TL
Hesaplama Aracımızla İşlemlerinizi Kolaylaştırın
Milyonlarca liranın konuşulduğu gayrimenkul sektöründe, ilan sitelerindeki "KDV dahil / hariç" ibareleri kafa karıştırıcı olabilir. Özellikle 150 m2'yi aşan kademeli hesaplamalar dışında, standart tek oranlı (%1, %10 veya %20) gayrimenkul alış/satış işlemlerinizde KDV dahil veya hariç tutarı net olarak görmek için KDV Hesaplama aracımızı güvenle kullanabilirsiniz. Araca toplam tutarı yazıp ilgili gayrimenkulün tabi olduğu KDV oranını seçmeniz yeterlidir.
